01 Out: Como financiar um imóvel: guia prático para comprar casa em Portugal
Comprar casa é um dos maiores passos na vida de uma pessoa ou de uma família. Na Tricos sabemos que o processo de financiamento pode parecer complexo, mas com informação certa e algum planeamento torna‑se simples e gerível. Este guia prático explica, passo a passo, tudo o que precisa saber sobre como financiar um imóvel em Portugal, desde a avaliação da sua capacidade até à assinatura da escritura, através da experiência de quem já acompanhou centenas de compradores.
1. Antes de mais: saiba quanto pode e quer comprometer
O primeiro passo para saber como financiar um imóvel é avaliar a sua situação financeira. Analise rendimento líquido mensal, despesas fixas e poupança disponível para entrada. Os bancos costumam aceitar um rácio de esforço (prestação mensal versus rendimento líquido) entre 30% e 40%, mas convém ser conservador. Não se esqueça que para além da entrada terá custos iniciais (IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas – selo, notário, registos e avaliação).
2. Tipos de crédito e qual escolher
Existem diferentes modalidades de crédito à habitação em Portugal:
– Taxa variável: indexada à Euribor + spread. Uma boa opção se acredita em juros baixos no médio prazo, mas sujeita a flutuações.
– Taxa fixa: prestações estáveis durante o período contratado, normalmente com spread mais elevado.
– Taxa mista: combina períodos fixos e variáveis.
Crédito para construção/obra ou terreno + construção: específicas para quem quer construir do zero e tem um projeto de obra.
Escolher como financiar um imóvel passa por comparar TAEG, spreads e condições adicionais (comissão de avaliação, comissões de dossier, seguros).
3. Documentos essenciais para pedir crédito
Para pedir crédito, prepare:
– Cartão de cidadão e NIF;
– Declarações de IRS e recibos de vencimento (últimos 3 meses);
– Extractos bancários recentes;
– Certidão predial e caderneta predial do imóvel (ou contrato promessa);
– Orçamento de obras, se aplicável.
Ter o dossier organizado acelera a análise do banco e demonstra seriedade, algo que pode ajudar na negociação do spread.
4. Capacidade de financiamento e simulações
Antes de assinar qualquer compromisso, simule diferentes cenários: prazos (20, 30 ou 40 anos), taxas (fixa vs variável) e variações de rendimento. Use o simulador do Banco de Portugal e peça simulações aos bancos. Lembre‑se que prazos mais longos diminuem a prestação, mas aumentam o custo total do crédito.
5. Entrada mínima e LTV
O LTV (loan to value) habitual para habitação própria permanente ronda os 80% do valor de avaliação, ou seja, geralmente precisa de 20% de entrada. Para habitação secundária ou investimento, o banco pode pedir uma entrada maior. No caso de reabilitação ou compra em construção, há soluções específicas que permitem financiamento faseado.
6. Seguros e custos associados
Enquanto está no processo de financiar um imóvel deve, também, contabilizar os seguros obrigatórios: seguro multirriscos habitação e, frequentemente, seguro de vida vinculado ao crédito. Além disso, existem IMT, imposto do selo, custos de notário e registos e custos com avaliação do imóvel.
A TAEG incorpora muitos destes custos, compare sempre TAEG entre propostas.
7. Benefícios fiscais e programas de apoio
Existem deduções e benefícios que podem reduzir o custo do financiamento. Para além das deduções de juros de empréstimos à habitação no IRS (consoante a legislação em vigor), existem programas e medidas específicas para jovens até 35 anos, que podem incluir condições bonificadas, isenções ou reduções de IMT em situações específicas.
Informe‑se junto da Autoridade Tributária, do seu banco ou de mediadores de crédito para saber quais os incentivos aplicáveis ao seu caso.
8. Negociação com o banco
Negociar faz parte do processo. Leve propostas de vários bancos, apresente o seu dossier organizado e negocie spread e comissões. Contratos de relacionamento (conta‑ordenado, seguros no mesmo banco) costumam permitir melhorar condições. Considere também recorrer a um intermediário de crédito autorizado para obter propostas concorrenciais.
9. Contrato promessa e cláusula condicional
Quando assina um contrato promessa de compra e venda (CPCV), insista numa cláusula suspensiva que condicione o compromisso à aprovação do crédito. Assim, se o banco recusar o financiamento, tem proteção legal para desfazer o negócio sem perdas significativas.
10. Do pedido de crédito à escritura: o processo
– Pedido formal ao banco com entrega de documentos;
– Avaliação do imóvel pelo perito do banco;
– Aprovação e emissão da oferta vinculativa;
– Assinatura do contrato de crédito;
– Preparação e pagamento de IMT e imposto do selo;
– Escritura pública em notário e registo da hipoteca.
Siga o calendário com atenção e garanta prazos para disponibilização de fundos, principalmente em casos de entrega faseada (obras).
Riscos e como os mitigar
Principais riscos: subida das taxas de juro (impacto em créditos variáveis), perda de rendimento e custos imprevistos de manutenção.
Para mitigar: mantenha uma reserva de emergência, considere parte fixa na taxa, faça seguro de proteção do crédito e planeie amortizações antecipadas se possível.
Dicas práticas finais de como financiar um imóvel
1. Faça uma análise prévia à sua capacidade financeira: simule antes de visitar demasiados imóveis.
2. Pondere o tempo de retenção: comprar para habitação própria normalmente justifica prazos longos.
3. Peça sempre oferta vinculativa e leia as cláusulas de comissões e penalizações.
4. Use recursos oficiais (Banco de Portugal, Autoridade Tributária) e consulte um mediador de crédito autorizado.
Está a pensar em comprar casa e necessita de financiamento?
Saber como financiar um imóvel passa por organizar as finanças, comparar propostas, negociar condições e planear para o futuro. Com preparação e o apoio certo, o processo deixa de ser intimidador e transforma‑se numa etapa natural rumo à casa própria.
Na Tricos Imobiliária temos diversas propriedades que podem ser o que procura! Visite o nosso site para consultar os imóveis em carteira ou entre em contacto connosco para conhecer projetos futuros.
