01 Out: Investir em imóveis: 10 razões para apostar no mercado em 2025
Com o clima económico tão incerto, a inflação a subir e a volatilidade nos mercados financeiros, muitos continuam a ver no imobiliário uma opção estável e segura para proteger o património, gerar rendimento seguro e obter valorização a longo prazo. Se está a considerar diversificar os seus investimentos, apresentamos-lhe 10 razões claras porque investir em imóveis é uma decisão acertada em 2025.
1. Ativo tangível que traz sensação de segurança
Um dos fortes argumentos para investir em imóveis é a sua tangibilidade, um imóvel é um ativo físico que pode ser sempre verificado, controlado e gerido. Esta segurança física traz conforto que muitos não encontram nos ativos puramente digitais ou financeiros. Embora seja necessário estar atento aos custos de manutenção e possíveis questões legais, estas são preocupações que podem ser monitorizadas e resolvidas.
2. Rendimento recorrente através do arrendamento
Investir em imóveis oferece a oportunidade de gerar um fluxo de caixa regular através do arrendamento. Seja através de arrendamentos de longa duração, Airbnb ou espaços comerciais e coworking, existem numerosos modelos à escolha. Calcular a yield, ou rendimento, de um imóvel ajuda a perceber o retorno financeiro do investimento.
Por exemplo, para um imóvel avaliado em 500.000€ com uma renda mensal de €1.250, a yield bruta seria cerca de 3% ao ano. Para garantir a continuidade deste rendimento, é essencial gerir bem o arrendamento e proteger o investimento com garantias adequadas.
Pode, também, usar o cap rate do imóvel para calcular o rendimento que vai obter. o cap rate é um indicador mais completo para avaliar a rentabilidade de um imóvel, ao considerar o retorno líquido anual sobre o valor de mercado do bem.
Para o calcular a fórmula é a seguinte: Renda Operacional Anual Líquida do Imóvel / Valor Total do Investimento. A renda operacional pode ser mais específica ou a renda bruta do arrendamento, dependendo da análise que se quer fazer.
Diferenças e semelhanças entre yield e cap rate
– Ambos os indicadores medem a rentabilidade de um investimento imobiliário, mas o Cap Rate é mais abrangente, pois considera a renda líquida do imóvel, e não apenas a receita bruta.
– O Yield Bruto é mais utilizado como uma primeira triagem, enquanto o Cap Rate permite uma análise mais aprofundada, sendo uma ferramenta essencial para comparativos entre ativos e na avaliação de fundos imobiliários (FIIs).
3. Potencial de valorização a longo prazo
Imóveis localizados em áreas com boa infraestrutura e crescimento urbano tendem a valorizar-se consideravelmente ao longo do tempo. A abertura de uma nova estação de metro, melhorias nas vias ou o estabelecimento de novas áreas empresariais podem ter um impacto decisivo nos preços. No entanto, deve-se ter em atenção possíveis riscos de bolhas ou excesso de oferta. Faça sempre uma análise cuidadosa dos planos diretores e dos projectos públicos regionais antes de decidir investir.
4. Proteção contra a inflação
Investir em imóveis também serve como proteção para o seu património face à inflação. Historicamente, tanto as rendas como os preços dos imóveis tendem a acompanhar ou mesmo ultrapassar a inflação, mantendo assim o poder de compra ao longo dos anos. No entanto, é importante ter cuidado com eventuais volatilidades e garantir que as cláusulas contratuais estejam bem redigidas.
5. Alavancagem financeira
O recurso ao crédito hipotecário permite que consiga comprar um imóvel com menos capital próprio, alavancando o possível retorno do investimento. A típica entrada inicial de 20%, aliada a um financiamento bem estruturado, pode multiplicar significativamente o seu ganho a longo prazo.
Contudo, esteja sempre consciente de como os juros e o prazo de amortização poderão afetar os seus resultados, simule vários cenários de subidas de taxas para avaliar a sua capacidade de pagamento.
6. Diversificação da carteira de investimento
O mercado imobiliário oferece uma proteção contra a volatilidade dos mercados financeiros tradicionais, dado que raramente se correlaciona diretamente com os mercados de ações ou de dívida pública. Pode expor-se ao imobiliário de forma direta, adquirindo propriedade, ou de forma indireta, através de fundos imobiliários ou certificados de aforro imobiliário.
7. Vantagens fiscais e planeamento patrimonial
Dependendo dos regimes fiscais em vigor, investir em imóveis pode trazer benefícios consideráveis em termos de fiscalidade. Contribuintes podem desfrutar de regimes específicos para pessoas colectivas, amortizações fiscais e mecanismos de planeamento sucessório. Consultar um contabilista ou advogado pode ajudá-lo a estruturar o seu investimento sem incorrer em riscos legais.
8. Utilidade própria e flexibilidade
Um imóvel é muito mais do que apenas uma fonte de rendimento ou valorização, pode ser utilizado como habitação própria, casa de férias ou simplesmente ser arrendado em períodos que não for usado, o que acrescenta um valor pessoal e subjetivo ao seu investimento.
9. Mercado diversificado com diversos nichos
O mundo imobiliário é diverso e oferece opções para qualquer perfil de investidor e orçamento. Entre estúdios, apartamentos, escritórios, armazéns logísticos ou alojamento estudantil, as oportunidades são vastas. Alguns nichos, como o da logística, cresceram exponencialmente devido ao boom do e-commerce, proporcionando retornos apetecíveis, embora exijam um conhecimento especializado.
10. Valorização através da gestão ativa
Uma das dimensões mais frágeis, mas também das mais rentáveis de se investir em imóveis, é a gestão ativa ou, dito de outra forma, o “value-add”. Trata-se de empreender melhorias nos imóveis, seja através de renovações, reabilitações ou mesmo mudanças estratégicas de utilização, que permitam aumentar tanto o potencial de rendimento como o valor de venda.
Imagine o potencial de pegar num apartamento antigo e atualizá-lo para padrões modernos, ou converter um espaço em algo inovador como um coworking. Estes projetos devem sempre ser acompanhados por orçamentos realistas e cronogramas claros, para mitigar riscos de custos inesperados ou atrasos.
Como começar: passos práticos
Se está interessado em dar o primeiro passo para investir em imóveis, eis algumas sugestões práticas:
1. Defina o objetivo: Tente perceber se o seu foco será rendimento, valorização ou preservação de capital.
2. Avalie o capital disponível: Descubra o montante que tem disponível e a quantidade de alavancagem financeira que está disposto a assumir.
3. Estude o micro-mercado: Conheça as dinâmicas locais, desde o preço por metro quadrado, até ao tempo médio de venda e à taxa de vacância local.
4. Realize uma due diligence: Assegure-se de que toda a documentação está em ordem e de que os ónus ou impostos são conhecidos.
5. Simule fluxos de caixa: Calcule as rendas, os custos associados e os possíveis cenários de vacância, observando indicadores financeiros, como o yield ou a TIR (Taxa Interna de Retorno).
6. Decida sobre a gestão: Opte por gerir o imóvel de forma direta ou contratar uma imobiliária. Considere um seguro e um fundo de reserva para manutenção futura.
Principais riscos e como mitigá-los
Investir em imóveis pode ser uma aposta segura, mas não está isento de riscos. Algumas das principais preocupações incluem:
1. Baixa liquidez: Imóveis não são, por regra, ativos de venda rápida.
2. Vacância e incumprimento: Uma boa gestão e contratos bem redigidos são cruciais para mitigar estes riscos.
3. Custos de manutenção: Manter reservas de caixa para imprevistos é sempre aconselhável.
4. Flutuações das taxas de juro e alterações regulamentares: Análises conservadoras e acompanhamento regular do mercado são essenciais para manter-se seguro.
Indicadores como yield bruto, cap rate e o retorno esperado para projetos de reabilitação são essenciais para se manter a par da qualidade do seu investimento.
Considerações finais sobre investir em imóveis
Investir em imóveis é frequentemente visto como uma combinação entre a preservação de património, geração de rendimento e potencial de valorização. Este pode ser um investimento perfeito para quem procura segurança e um horizonte de investimento entre o médio e longo prazo. O sucesso dependerá, sem dúvida, da escolha certa da localização, de uma thorough due diligence, bem como de uma gestão eficiente e um planeamento financeiro cuidadoso.
Se procura explorar as suas opções e descobrir as melhores oportunidades de investimento no mercado imobiliário atual, visite a nossa carteira de imóveis. Temos todo o gosto em ajudar a encontrar o imóvel adequado para si.
